一个非常规的旧改问题解决思路

我们知道，房地产行业是一个资金杠杆使用非常极致的行业，大部分企业在评判某个项目的时候，都希望自有资金的支付比例越小越好，自有资金现金流回正时间越早越好，最好都用融资的钱，所以往往某个项目利润率很低，但是开发商还是赚的盆满钵满，就是因为自己压根没出钱，都是借来的钱。

现在问题回到旧改项目，作为一个典型的旧改项目，只要企业成为了项目的旧改主体单位，一般就已经锁定了这个项目。作为项目本身而言，锁定项目并不需要投入多少成本，最多就是给政府或者村里打点保证金，绝大部分成本发生都是在启动动迁之后，包括动迁费用、安置房费用以及土地出让金等，这些成本构成了旧改项目的土地成本。

有意思的思路（商务模式）：不拆迁，直接买卖旧改主体。

旧改项目相比招拍挂项目，土地成本上一般是有优势的，毕竟是长周期项目，而且头寸是非常少的，可能花几千万就能锁定一个几十上百亿的土地成本的项目，类似于收购上说的“承债式收购”，只不过“债”是未发生的动迁费用。以后一旦土地价格上涨，因为动迁费用的上涨比例一般还是滞后的，旧改主体的价值就涨的非常快。

举个例子：一个旧改主体花5千万锁定了一个项目，当时计算下来所有的土地成本加起来是20亿元，包括了安置房建设成本及出让金等，按照周边土地招拍挂行情，拆完后的净地约值30亿元，差不多有10亿的空间。1年后随着地价大幅上涨，这块地值40亿元了，因为旧改安置房部分的成本基本没变，就是村民补充与出让金适度上涨，成本约到了25亿元，差价大幅提高。